Alepe - Assembleia Legislativa do Estado de Pernambuco

PARECER

Projeto de Lei Ordinária n° 671/2012

Autor: Deputado Rodrigo Novaes


EMENTA: PROPOSIÇÃO QUE VISA PROIBIR A COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS ANTES DA
ENTREGA DAS CHAVES NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS
CELEBRADOS NO ESTADO DE PERNAMBUCO. MATÉRIA INSERTA NA ESFERA DE COMPETÊNCIA
LEGISLATIVA CONCORRENTE DA UNIÃO, ESTADOS E DISTRITO FEDERAL PARA DISPOR SOBRE
PRODUÇÃO E CONSUMO E RESPONSABILIDADE POR DANO AO CONSUMIDOR (ART. 24, V E
VIII, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL). MATÉRIA ENQUADRADA COMO NORMA CONSUMERISTA,
CONFORME PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS DE
INCONSTITUCIONALIDADE OU ILEGALIDADE. PELA APROVAÇÃO.


1. RELATÓRIO

Vem a Comissão de Constituição, Legislação e Justiça, para análise e emissão de
parecer, o Projeto de Lei Ordinária n° 671/2012, de autoria do Deputado Rodrigo
Novaes, que visa proibir a cobrança de juros compensatórios antes da entrega
das chaves nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis celebrados no
Estado de Pernambuco.

O projeto de lei em referência tramita sob o regime ordinário.


2. PARECER DO RELATOR

A Proposição vem arrimada no art. 19, caput, da Constituição Estadual e no
art. 194, I, do Regimento Interno desta Assembleia Legislativa.
A matéria encontra-se inserta na esfera de competência legislativa
concorrente da União, dos Estados e do Distrito Federal, conforme estabelece o
art. 24, V e VIII, da CF/88, in verbis:

“Art. 24. Compete à União, aos Estados e ao Distrito Federal legislar
concorrentemente sobre:

................................................................................
..........

V – produção e consumo;

................................................................................
..........

VIII – responsabilidade por dano ao meio ambiente, ao consumidor, a bens e
direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico.”

É importante registrar que não vislumbro ofensa à competência privativa da
União para legislar sobre direito civil (art. 22, I, da CF/88).

Efetivamente, o projeto de lei ora em análise não traz qualquer
interferência no que toca aos aspectos essenciais da relação contratual entre o
promitente vendedor e o promissário comprador. Suas disposições visam reger um
aspecto estritamente ligado a uma questão de consumo, razão pela qual se insere
na competência legislativa concorrente.

Registre-se, inclusive, que sob o enfoque do direito do consumidor a
jurisprudência já vem reconhecendo a abusividade, em face da onerosidade
excessiva, da cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves nos
contratos de promessa de compra e venda de imóveis.

Eis a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria:

“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO - CIVIL - PROMESSA DE COMPRA E
VENDA DE BEM IMÓVEL - COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA -
IMPOSSIBILIDADE - APLICAÇÃO DO INCC APÓS A CONCLUSÃO DA OBRA - IMPOSSIBILIDADE
- ACÓRDÃO RECORRIDO EM HARMONIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE - REPETIÇÃO DE
INDÉBITO EM DOBRO - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ERRO JUSTIFICÁVEL - RECURSO
IMPROVIDO.” (STJ, 3ª T., AgRg no Ag 1349113/PE, rel. Ministro MASSAMI UYEDA,
pub. no DJe de 19/08/2011)
“AGRAVO INTERNO - AGRAVO DE INSTRUMENTO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
- PORTARIA DO MINISTÉRIO DA JUSTIÇA E TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA - ATOS
QUE NÃO SE ENQUADRAM NO CONCEITO DE LEI FEDERAL - JUROS COMPENSATÓRIOS -
COBRANÇA ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL - IMPOSSIBILIDADE - DECISÃO AGRAVADA
MANTIDA - IMPROVIMENTO.
1.- O Recurso Especial não constitui via adequada para a análise, sequer
reflexa, de eventual ofensa a resoluções, portarias ou instruções normativas,
por não estarem tais atos normativos compreendidos na expressão "lei federal",
constante da alínea a do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal.
2.- Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe
a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel -
"juros no pé" -, porquanto, nesse período, não há capital da
construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização
do imóvel prometido (REsp 670.117/PB, Rel. Min. LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA
TURMA, DJe 23/09/2010).
3.- Agravo Regimental improvido.” (STJ, 3ª T., AgRg no Ag 1402399/RJ, rel.
Ministro SIDNEI BENETI, pub. no DJe de 28/06/2011)
“AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - CIVIL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE
BEM IMÓVEL - NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL - NÃO-OCORRÊNCIA - COBRANÇA DE
JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA - IMPOSSIBILIDADE - ACÓRDÃO RECORRIDO EM
HARMONIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE - RECURSO IMPROVIDO.” (STJ, 3ª T., AgRg
no REsp 1184536/RJ, rel. Ministro MASSAMI UYEDA, pub. no DJe de 06/06/2011)
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DE IMÓVEL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. INCLUSÃO DE JUROS
COMPENSATÓRIOS. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. Na fase de liquidação de sentença, em ação de rescisão contratual cumulada
com reintegratória, onde foi determinada a retenção, pela Construtora, de 50%
dos valores pagos, não cabe a inclusão de juros compensatórios sobre essa
verba, em favor do devedor.
2. Com efeito, o Tribunal de origem consignou que os juros incluídos em
liquidação de sentença, na espécie, foram os compensatórios, que decorrem da
remuneração do dinheiro.
3. A inclusão de juros compensatórios, em fase de liquidação de sentença, não é
admitida. Precedentes.
4. Recurso especial provido.” (STJ, 4ª T, REsp 695885/RJ, rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, pub. no DJe de 23/09/2010)
“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA
DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA. "JUROS NO PÉ". ABUSIVIDADE.
INEXISTÊNCIA DE EMPRÉSTIMO, FINANCIAMENTO OU QUALQUER USO DE CAPITAL ALHEIO.
1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe
a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel -
"juros no pé" -, porquanto, nesse período, não há capital da
construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização
do imóvel prometido.
2. Em realidade, o que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e
gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente
diferida no tempo. Vale dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por
parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a
cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele
que o toma de empréstimo.
3. Recurso especial improvido.” (STJ, 4ª T., REsp 670117/PB, rel. Ministro LUIS
FELIPE SALOMÃO, pub. no DJe de 23/09/2010, na LEXSTJ, vol. 254, p. 75, na RDDP,
vol. 93, p. 128, na RMDCPC, vol. 38, p. 118 e na RSTJ, vol. 220, p. 481)
Percebe-se daí que o dispositivo contratual que preveja a cobrança de juros
compensatórios antes da entrega das chaves gera excessiva desvantagem para o
consumidor, infringindo, assim, o art. 51, IV, do Código de Defesa do
Consumidor, in verbis:
“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais
relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

................................................................................
..........

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o
consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
eqüidade;”

De fato, se o prestador de serviço ou fornecedor de produto não é privado de
seu capital, não há como se admitir a estipulação de juros prévios a entrega do
bem objeto do contrato.

A cobrança de juros abusivos acarreta onerosidade excessiva, eis que promove
desproporção entre a prestação e a contraprestação.

Diante do exposto, opino no sentido de que o parecer desta Comissão de
Constituição, Legislação e Justiça seja pela aprovação do Projeto de Lei
Ordinária n° 671/2012, de autoria do Deputado Rodrigo Novaes.

3. CONCLUSÃO

Ante o exposto, tendo em vista as considerações expendidas pelo relator,
opinamos pela aprovação do Projeto de Lei Ordinária n° 671/2012, de autoria do
Deputado Rodrigo Novaes.

Presidente: Raimundo Pimentel.
Relator: Antônio Moraes.
Favoráveis os (5) deputados: Aluísio Lessa, Antônio Moraes, Ricardo Costa, Sílvio Costa Filho, Waldemar Borges.
Favoráveis com restrições os (0) deputados: .
Contrários os (0) deputados: .

Presidente
Raimundo Pimentel
Efetivos
Ângelo Ferreira Antônio Moraes Daniel Coelho Ricardo Costa	Sebastião Oliveira Júnior Sílvio Costa Filho Teresa Leitão Waldemar Borges
Suplentes
Aluísio Lessa Betinho Gomes Diogo Moraes Eriberto Moraes Leonardo Dias	Sérgio Leite Tony Gel Vinícius Labanca Zé Maurício

Autor: Antônio Moraes